Как оценить дом для раздела

Чтобы учесть это, оценщики некоторых стран увеличивают оставшийся срок службы модернизированного здания и соответственно уменьшают его хронологический возраст, заменяя его фиктивным.

Иначе говоря, они принимают, что в результате модернизации здание «омолаживается». Размер такого «омоложения» зависит от того, какие именно конструктивные элементы здания были модернизированы. Сейчас в этих целях используются специальные таблицы. Для ФРГ они приведены, например, в разделе 10.9 книги [17], для Швейцарии оценка земельных участков под застройку - в главе 5 кадастровую оценку земельного участка проводят [18]. Замена хронологического возраста на эффективный или фиктивный позволяет (в рамках той же математической модели оценки износа) учесть техническое состояние зданий точнее. Одновременно решается и наследство оценка стоимости проблема оценки очень старых зданий. Рассмотрим, например, используемое по назначению 200-летнее здание. Бессмысленно оценивать его, используя модель Тимана, принимая полный кадастровую оценку земельного участка проводят службы 100 лет. Однако, зная его техническое состояние, специалисты могут оценить его эффективный возраст, например, в 60 лет, а тогда применение формулы Тимана будет допустимым.

Другое дело, как узнать полные сроки службы зданий различных типа и назначения.

Немецкие и американские оценщики разрабатывают и используют для этих целей соответствующие таблицы, однако в России такая работа не ведется.

С использованием показателя эффективного возраста связана новая проблема. Ведь в этом случае мы, по сути, допускаем, что оцениваемое здание имеет ту же стоимость, что и нормально эксплуатировавшееся здание эффективного возраста. При этом неявно предполагается, что оба здания после обязательность оценки стоимости имущества даты оценки будут использоваться одним и тем же (наиболее эффективным) способом, принося одинаковые доходы.

Во сколько оценят приставы автомобиль

Между тем вполне возможно, что износ отдельных конструкций и элементов этого здания будет протекать иначе.

Если это так, то здания одного и того же эффективного возраста, находящиеся на дату кадастровую оценку земельного участка проводят в разном техническом состоянии, будут иметь разную стоимость. Видимо, некоторые специалисты с этим согласны, о чем свидетельствуют классификации зданий по тех- ническому состоянию их отдельных элементов и конструкций, а также таблицы и графики, приведенные в американском отчете о массовой оценке для стоимость рыночной оценки дома целей налогообложения [19] или в руководстве для оценщиков [20, book 1, Appendix В]. Здесь нельзя не отметить используемую в Санкт-Петербурге классификацию состояний нежилых помещений и коэффициенты влияния этого состояния на стоимости прав собственности и аренды таких помещений (см. Более серьезный недостаток модели Тимана (равно как и ряда других, используемых в ФРГ) в другом. Дело в том, что в соответствии с этой моделью для всех зданий с одним и тем же сроком службы динамика износа, то есть зависимость коэффициентов износа от возраста, будет одной и той же.

Это следует из того, что в формулах (6) и (7) нет (калибровочного) параметра, изменяя который можно было бы сближать результаты оценки рыночной стоимости зданий с данными о ценах сделок с ними. На самом деле в модели Тимана такого рода параметр есть. И действительно, варьируя ее, можно получать разные динамики износа, поэтому такую ставку можно постараться «подогнать» под фактические данные о ценах сделок со зданиями разного возраста.

Однако «подогнанная» ставка уже не будет совпадать с доходностью альтернативных финансовых вложений с тем же риском. По его мнению, ставка, необходимая для оценки зданий, не идентична ставке, относящейся к фондовому рынку. Соответственно, используемая в рассматриваемой модели ставка дисконтирования должна опираться на данные рынка недвижимости. На этом основании Тиман предложил принимать ставку в зависимости от типа зданий: • 4 процента - для жилых зданий, в том числе сдаваемых в аренду, но совсем или почти не используемых в промышленных целях; • 5 процентов - для зданий, также используемых для промышленных целей; • 6 процентов - для зданий, используемых (полностью или в основном) для коммерческих или промышленных целей.

Оценка квартиры для сбербанка отзывы

Вероятно, в 1970-е годы в ФРГ применение этих ставок давало приемлемые результаты. Однако их дифференциация представляется нам некорректной: ставка дисконтирования должна отражать доходность альтернативных вложений, и трудно представить, чтобы вложения в жилые и промышленные здания инвесторы сопоставляли с разными альтернативами, дающими разную доходность.

Сомнительно также, что динамика износа зданий в химической и электронной промышленности одна и та же, а динамика износа жилых двухэтажных зданий такая же, как у высотных зданий. К тому же в современных условиях ставки придется дифференцировать по гораздо большему числу типов зданий, а также по регионам страны. Представляется, что дифференциацию ставок можно рассматривать лишь как технический прием, позволяющий согласовать расчеты по модели с рыночными данными.

По нашему мнению, нельзя возлагать на ставку дисконтирования сразу две функции - учет разновременности денежных потоков и согласование с рыночными данными. Эти функции должны быть разделены между разными параметрами модели. Такая идея реализована нами в книге [7], посвященной оценке машин и оборудования. В этой работе была предложена «степенная» модель, где, по существу, изменение ЧОД или СЧОД с возрастом описывалось следующей формулой2: 2 В книге «степенная» модель представлена не в дискретном, а в непрерывном времени.

В момент публикации автор был убежден в оригинальности этой модели, упустив из виду, что все новое - это хорошо забытое старое. Между тем, как легко видеть, при О = 2 формула (16) совпадает с формулой (6), а вытекающие из нее формулы для коэффициентов износа - с формулой Тимана (7). В вязи с этим «степенную» модель было бы уместным называть обобщенной моделью Тимана.

Коэффициент износа /( здания возраста I лет со сроком службы Т лет при этом определяется формулой, аналогичной формуле (7) в первой части статьи: /; = 1-- п=11 п -1 п-1 V / (1 Е)) (16) (1 Е )п Гипотезу о степенном характере зависимости СЧОД от возраста можно подтвердить технико-экономическими соображениями.

Справка оценка авто

Например, изменение со временем геометрических размеров деталей машин под влиянием трения или агрессивной среды имеет степенной характер (см.

Показатель степени (калибровочный параметр) О мы считаем своеобразной технической характеристикой машины. Его нужно подбирать так, чтобы как можно лучше приблизить рассчитанные по формуле (16) проценты износа к фактическим, основанным на ценах реальных сделок с машинами разного возраста.

Представляется, что зависимость (15) справедлива и для зданий, и при наличии достоверной информации это можно подтвердить статистическими методами, одновременно подобрав значение О, при котором расчеты по модели будут лучше всего согласовываться с данными о доходах и расходах владельцев однотипных зданий разного возраста и о ценах сделок с ними.

На рисунках 5 и 6 приведена динамика коэффициентов износа, рассчитанная по формуле (16) для разных сроков службы и разных О. Зависимость коэффициента износа здания со сроком службы 60 лет от его возраста при Е = 10% и разных Q Как видим, с ростом Q уменьшение стоимости здания с возрастом становится менее равномерным.

Независимая оценка недвижимости нежилое помещение

Проиллюстрируем идею оценки Q по рыночным данным условным примером. Пример 3 Оцениваются однотипные здания со сроком службы 60 лет, причем на дату кадастровую оценку земельного участка проводят известны стоимости таких зданий в новом состоянии и в возрасте 30 лет.

Сопоставив обе стоимости, можно оценить и коэффициент износа 30-летнего здания. Если он оказался близким к 40 процентам, то, как видно из рисунка 5, должно быть Q 2 (это отвечает методу Тимана), если же он близок к 55 процентам, то Q 1,5. Некоторые специалисты обращают внимание на то, что процесс износа зданий во многом определяется условиями и режимами их использования, техническим состоянием отдельных элементов и конструкций. Если это так, то не только параметр Q, но и срок службы здания T должны зависеть от указанных факторов, но для установления соответствующих зависимостей нужны специальные исследования. Чтобы использовать модель Тимана или более общую зависимость (15), сначала надо задать ставку дисконтирования. По мнению Тимана, такая ставка должна быть как-то связана с характеристиками рынка недвижимости, однако неясно, как именно может быть описана такая связь. В начале статьи отмечалось, что немецкие оценщики одно время использовали модель Тимана, но затем отказались от нее (кроме, пожалуй, земли Северный Рейн-Вестфалия, где работал Тиман). Причины этого, как мне кажется, связаны именно с указанным нами недостатком - отсутствие калибровочных параметров в расчетных формулах. Экономическая ситуация, сложившаяся в кадастровую оценку земельного участка проводят к моменту создания этой модели, в последующие десятилетия начала существенно меняться, и если в 1970-х годах оценки стоимости зданий с применением модели Тимана оказывались близкими к оценкам, получаемым с использованием доходного подхода, то в последующий период расхождение таких оценок увеличивалось. И именно это, а не теоретические разногласия, явилось подлинной причиной отказа немецких оценщиков от применения модели Тимана. Ситуация была бы иной, если бы эта модель с самого начала способы оценки стоимости основных фондов предприятия была предложена в более общей форме, например в виде формулы (16), причем входящий в эту формулу калибровочный параметр Q периодически пересматривался бы и при необходимости дифференцировался по типам зданий и техническому состоянию их основных конструкций и элементов.

Независимая оценка квартиры в москве цены

Куда обращаться чтобы оценили квартиру в