Градостроительная оценка участка

Сейчас для оценки квартир обрабатываются данные о стоимости проданных или продаваемых квартир 1 Вклад здания в рыночную стоимость комплекса одновременно является и рыночной стоимостью самого здания.

По результатам статистической обработки этих данных строится математическая модель, позволяющая установить, как именно тот или иной фактор влияет на стоимость квартиры. Такая модель может показать, к примеру, что отсутствие лифта снижает стоимость квартиры на столько-то рублей.

Но эта величина как раз и является стоимостной оценкой соответствующего блага (наличие лифта). Если провести аналогичный анализ не цен квартир, а годовых ставок платы за их аренду, то это позволит оценить и стоимость права получения каждого отдельного блага в течение года. Другими словами, стоимость пользования каким-то благом может быть практически оценена на основе рыночной информации как результат сравнения рыночных ставок арендной платы за помещения в зданиях, предоставляющих пользователям такое благо, и не предоставляющих его. Исходя из изложенных соображений, получается, что в большинстве случаев стоимость пользования в течение года всем набором благ, предоставляемых зданием и кадастровая оценка земельных участков свердловской области таким благом в отдельности, может быть оценена как теоретически, так и практически (хотя во многих случаях такая оценка не делается).

Это означает, что для зданий разных типа и назначения понятие валового дохода (выгод) от их использования в течение года имеет экономический смысл, а величина такого дохода может быть, в принципе, оценена на основе рыночной информации. Сопоставляя валовой доход с оценкой затрат на содержание и использование здания, можно оценить как «обычный», так и скорректированный (годовой) чистый операционный доход от его использования в течение года. Это означает, что из невозможности «прямо», «непосредственно» измерить валовой доход от использования здания определенного типа или назначения не следует, что модель Тимана для оценки износа таких зданий неприменима.

Оценить авто после дтп онлайн

Однако, чтобы говорить о применимости модели Тимана для оценки износа таких зданий, одного этого недостаточно. Необходимо еще, чтобы ЧОД или СЧОД от использования таких зданий (в указанном выше их понимании) прогрессивно снижались с увеличением возраста зданий.

Но нетрудно убедиться, что и это условие выполняется. С одной стороны, как показывалось ранее, с увеличением возраста зданий затраты на их содержание и использование прогрессивно растут. С другой стороны, физический и функциональный износы зданий приводят к тому, что с увеличением возраста зданий сокращаются набор благ, которые получают его пользователи, и объем предоставляемых благ каждого вида. Кадастровая оценка земельных участков свердловской области, пользователи относительно старого здания получают от него меньший объем каждого вида благ, чем пользователи такого же здания, находящегося в новом состоянии, хотя бы за счет неустранимого физического износа здания.

Кроме того, более старые здания не могут предоставить своим пользователям тот же набор благ, что и здания в новом состоянии, для чего занижают оценку на квартиру хотя бы из-за того, что последние сооружались по более современным техническим проектам и лучше приспособлены к удовлетворению потребностей участников современного рынка. По этим причинам стоимостная оценка всего набора благ, предоставляемых пользователям старых зданий (то есть валовой кадастровая оценка земельных участков свердловской области от их оценка компании для вступления в наследство использования), будет меньше, чем аналогичная оценка в отношении более молодых зданий.

К тому же расходы на содержание и использование старых зданий будут явно больше, чем такие же расходы на более молодые здания.

Это означает, что с увеличением возраста здания будут снижаться и ЧОД от их использования (в указанном выше их понимании).

Оценка квартир цена москва

Из этих рассуждений вытекает, что почти все основные положения, лежащие в основе метода Тимана, остаются справедливыми и в задачах оценки износа таких зданий, которые обычно считаются не приносящими кадастровая оценка земельных участков свердловской области. Более того, аналогичные рассуждения оказывается возможным повторить не только по отношению к таким объектам, как зда- ния, но и, например, по отношению к машинам и оборудованию (примерно это и было сделано в наших работах [7-9]. Таким образом, модель Тимана может оказаться пригодной для оценки не только зданий, но и более широкого круга объектов. Иными словами, сфера применения модели Тимана оказывается намного шире, чем считал ее автор. Другое дело, можно ли для всех типов зданий или машин использовать одну и ту же предложенную Тиманом параболическую зависимость (6) индексов ЧОД от возраста.

Начнем с того, что Тиман обосновывал свою модель, не учитывая влияние инфляции и адвалорных расходов.

Однако, как мы уже показали, модель Тимана остается справедливой и при учете этих факторов. Более того, упрекать Тимана не стоит еще и потому, что в 1970-е годы учет инфляции был неактуален, а влияние адвалорных расходов становилось существенным лишь для очень старых зданий, стоимость которых и так относительно мала. Модель Тимана в том виде, в каком она была предложена, не позволяет достаточно адекватно учесть техническое состояние здания. Другими словами, принимается, что все здания одного типа, назначения и возраста, размещенные в одном и том же регионе, находятся в одном и том же техническом состоянии и имеют один и тот же процент износа.

Между тем в то время оценщики в США и других странах уже применяли более совершенный инструмент, используя для характеристики технического состояния здания его эффективный возраст. Заметим в связи с этим, что состояние здания особенно сильно изменяется после его модернизации.

Как оценить машину конструктор

Чтобы учесть это, оценщики некоторых стран увеличивают оставшийся срок службы модернизированного здания и соответственно уменьшают его хронологический возраст, заменяя его фиктивным.

Иначе говоря, они принимают, что в результате модернизации здание «омолаживается». Размер такого «омоложения» зависит от того, какие именно конструктивные элементы здания были модернизированы.

Сейчас в этих целях используются специальные таблицы.

Для ФРГ они приведены, например, в разделе 10.9 книги [17], для Швейцарии - в главе 5 книги [18].

Замена хронологического возраста на эффективный или фиктивный позволяет (в рамках той же математической модели оценки износа) учесть техническое состояние зданий точнее.

Одновременно решается и проблема оценки очень старых зданий. Рассмотрим, например, используемое по назначению 200-летнее здание. Бессмысленно оценивать его, используя модель Тимана, принимая полный срок службы 100 лет.

Кадастровый оценка земельного участка

Однако, зная его техническое состояние, специалисты могут оценить его эффективный возраст, например, в 60 лет, а тогда применение формулы Тимана будет допустимым. Другое дело, как узнать полные сроки службы зданий различных типа и назначения. Немецкие и американские оценщики разрабатывают и используют для этих целей соответствующие таблицы, однако в России такая работа не ведется.

С использованием показателя эффективного возраста связана новая проблема. Ведь в этом случае мы, по сути, допускаем, что оцениваемое здание имеет ту же стоимость, что и нормально эксплуатировавшееся здание эффективного возраста.

При этом неявно предполагается, что оба здания после даты оценки будут использоваться одним и тем же (наиболее эффективным) способом, принося одинаковые доходы.

Между тем вполне возможно, что износ отдельных конструкций и элементов этого здания будет протекать иначе.

Если это так, то здания одного и того же эффективного возраста, находящиеся на дату оценки в разном техническом состоянии, будут иметь разную стоимость. Видимо, некоторые специалисты с этим согласны, о чем свидетельствуют классификации зданий по тех- ническому состоянию их отдельных элементов и конструкций, а также таблицы и графики, приведенные в американском отчете о массовой оценке для целей налогообложения [19] или в руководстве для оценщиков [20, book 1, Appendix В]. Здесь нельзя не отметить используемую в Санкт-Петербурге классификацию состояний нежилых помещений и коэффициенты влияния этого состояния на стоимости оценка стоимости восстановительного ремонта квартиры стоимость прав собственности и аренды таких помещений (см. Более серьезный недостаток модели Тимана (равно как и ряда других, используемых в ФРГ) в другом.

Дело в том, что в соответствии с этой моделью для всех зданий с одним и тем же сроком службы динамика износа, то есть зависимость коэффициентов износа от возраста, будет одной и той же.

Оценка стоимости аренды нежилого помещения

Это следует из того, что в формулах (6) и (7) нет (калибровочного) параметра, изменяя который можно было бы сближать результаты оценки рыночной стоимости зданий с данными о ценах сделок с ними.

На самом деле в модели Тимана такого рода параметр есть. И действительно, варьируя ее, можно получать разные динамики износа, поэтому кадастровая оценка земельных участков свердловской области ставку можно постараться «подогнать» под фактические данные о ценах сделок со зданиями разного возраста.

Агенство оценки квартиры